QUESTION ORALE DE M. DUFRANE A M. MARCOURT, MINISTRE DE L’ÉCONOMIE, DE L’INDUSTRIE, DE L’INNOVATION ET DU NUMÉRIQUE, SUR « LES INVESTISSEMENTS DIRECTS DANS DES CHAMBRES D’HOTEL »

 

M. le Président – M. Dodrimont

L’ordre du jour appelle la question orale de M. Dufrane à M. Marcourt, Ministre de l’Économie, de l’Industrie, de l’Innovation et du Numérique, sur « les investissements directs dans des chambres d’hôtel ».

La parole est à M. Dufrane pour poser sa question.

 

M. Dufrane (PS)

Monsieur le Ministre, depuis quelques années, il est possible d’acheter une chambre d’hôtel, comme le propose le groupe Ibis, à proximité immédiate de l’aéroport de Charleroi. Le groupe qui les commercialise, via le programme appelé Belgium Hotel Invest, exerce ce commerce depuis plus de 25 ans. À l’hôtel précité, 45 chambres ont récemment été mises en vente et 50 % d’entre elles ont déjà trouvé acquéreur.

Dans une conjoncture où les carnets d’épargne ne rapportent plus et où l’immobilier reste une des valeurs les plus sûres, ce type d’investissement semble remporter un franc succès.

Le principe est simple : lorsque quelqu’un investit dans une chambre d’hôtel, il devient copropriétaire et détient de manière physique la chambre et une partie du terrain sur lequel est construit l’hôtel. À la différence d’un appartement, le propriétaire touche son revenu sur base de l’ensemble des locations et des activités de l’hôtel. À court terme, la chambre peut être revendue au prix où le propriétaire décide. Cela fait donc 25 ans que les premières chambres d’hôtel ont été vendues et pourtant, le grand public méconnaît ce marché. Il est difficile d’en connaître l’impact sur les investissements hôteliers et commerciaux.

J’aurais souhaité connaître la vision de ce marché et la situation pour les autres villes de Wallonie.

Cela représente-t-il un réel potentiel industriel pour la construction et l’HORECA, ainsi qu’un incitant à son développement ? Des analyses de ce marché sont-elles réalisées ? Si oui, quels en sont les éventuels risques ou avantages ? Des études concernant ce type d’investissement ont-elles été réalisées au sein de notre Région ?

Cette pratique est-elle régie par des règles strictes ou encadrées ?

Comment être certain que les grands groupes qui commercialisent ces chambres le font de manière logique et en adéquation avec les prix du marché ?

Comment expliquer que cette pratique est si peu connue du grand public ? Pensez-vous qu’il y a un besoin de mieux informer à ce sujet ?

 

M. le Président

La parole est à M. le Ministre Marcourt.

 

M. Marcourt

Monsieur le Député, je commencerai ma réponse en rappelant que la législation relative à la protection des investisseurs relève des compétences du Gouvernement fédéral à travers l’Autorité des services et marchés financiers. C’est la FSMA qui fixe les règles à respecter en termes d’informations à destination des investisseurs.

En période de taux bas, voire négatifs si l’on tient compte de l’inflation, il est naturel pour un investisseur de chercher des investissements alternatifs proposant des rendements supérieurs.

À titre personnel, je conçois tout à fait qu’un investissement dans une chambre d’hôtel puisse être considéré comme un investissement alternatif, mais je pense que malgré le côté immobilier, c’est loin d’être dénué de risques.

Sans être conseiller financier, je pense que ce type d’investissement est plus risqué que l’achat d’un bien immobilier en direct ou même qu’une action d’une société immobilière réglementée, qui remplace les anciennes SICAFI.

En effet, dans le cas d’un investissement immobilier direct, l’acheteur est censé avoir l’ensemble des éléments en main pour l’achat, la gestion et l’éventuelle revente de son bien. Il est, en quelque sorte, maître de son destin et de la valeur intrinsèque du bien.

Dans le cas d’une SIR, même si c’est un investissement boursier, différentes règles s’appliquent, de nature à limiter le risque de l’investisseur. Les SIR sont soumises à une règle de diversification. Par exemple, un immeuble ne peut pas représenter plus que maximum 20 % de la valeur totale du portefeuille de la SIR. Cela contribue évidemment à limiter les risques.

En ce qui concerne l’endettement, les règles sont assez strictes : aucune distribution de dividendes, le ratio d’endettement ne peut excéder 65 %. Par ailleurs, les SIR sont contrôlées par la FSMA.

Dans le cas d’un achat d’une chambre d’hôtel, l’investisseur est tributaire exclusivement de la qualité de la gestion de l’exploitant sur laquelle l’investisseur n’a pas grand-chose à dire.

De plus, la diversification est assez limitée puisqu’il ne s’agit que d’un seul bien.

Imaginez qu’il y ait un incendie ou un incident par exemple, même s’il y a des assurances, le revenu de l’hôtel va forcément se voir impacté. Or, comme l’investissement proposé est sous forme de capital et non de prêt avec un taux d’intérêt fixé à l’avance, il y a un vrai risque de ne recevoir aucun revenu en cas de baisse du bénéfice.

Enfin, en cas de faillite, l’investisseur, même s’il est propriétaire d’une part de l’hôtel, sera bien en peine de valoriser celle-ci.

Bref, vous l’avez compris, je ne suis pas convaincu a priori par ce modèle, même si cela dépend évidemment de la qualité de l’opérateur et de sa capacité à développer son projet. Je ne dis pas que cela puisse avoir un impact positif sur le secteur de la construction, mais reconnaissons qu’il ne s’agira que d’un impact marginal.

Mme la Présidente

La parole est à M. Dufrane.

 

M. Dufrane (PS)

Je vous remercie, Monsieur le Ministre. Je prends bonne note de vos réponses.